Subastas con Okupas o Inquilinos: Plazos de Posesión y Lanzamiento Judicial s/ Art. 675 LEC
Comprar un piso ocupado en subasta judicial puede generar descuentos del 50%, pero exige dominar el incidente de posesión del artículo 675 de la LEC. Aprende los plazos reales de desalojo y cómo protegerte ante falsos contratos de alquiler.
¿Cómo desahuciar a los ocupantes de una vivienda ganada en subasta judicial? El adquirente no necesita interponer un nuevo juicio de desahucio ordinario. El artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habilita al adjudicatario a solicitar el lanzamiento directamente en el mismo juzgado de la ejecución en el plazo de un año desde el decreto de adjudicación. Si el ocupante carece de título legal o presenta contratos simulados posteriores al embargo, el juez dicta auto de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Las subastas del BOE con viviendas ocupadas suelen ser las que registran mayores márgenes de descuento nominal (hasta un 60% por debajo de tasación). Sin embargo, calcular el coste de oportunidad del tiempo y los gastos de lanzamiento es determinante para no convertir una ganga en una pesadilla.
1. El Procedimiento de Posesión Judicial (Art. 675 LEC)
Una vez dictado el decreto de adjudicación y testimonio formal inscrito, el adjudicatario tiene derecho a solicitar la entrega de la posesión judicial inmediata sin salir del propio juzgado:
2. Tipologías de Ocupantes y su Grado de Protección
No todos los ocupantes tienen la misma consideración legal:
- El deudor ejecutado: No tiene derecho alguno a permanecer tras la adjudicación, salvo que solicite moratoria bajo el Real Decreto-ley 6/2012 de colectivos vulnerables.
- Okupas sin contrato ni título: Desalojo rápido mediante lanzamiento acordado por el juzgado de ejecución.
- Arrendatario de buena fe (con contrato legal): Si el contrato es anterior al embargo y cumple la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tiene derecho a permanecer pagando la renta mensual al nuevo propietario.
3. Plazos Reales de Lanzamiento en los Juzgados Españoles
Los tiempos oscilan fuertemente según la plaza judicial:
- Madrid y Barcelona capital: De 4 a 9 meses de media por colapso de comisiones judiciales.
- Capitales de provincia medianas (Salamanca, Burgos, Zaragoza): De 2 a 5 meses.
- Partidos judiciales costeros con sobrecarga: Hasta 12 meses.
4. Estrategia Práctica: Negociación y Entrega de Llaves
Los inversores profesionales calculan un presupuesto de contingencia de 1.500 € a 3.000 € para pactar una entrega voluntaria de llaves documentada con el ocupante, ahorrando meses de fianza retenida y honorarios de cerrajero y procurador.
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❓ Preguntas Frecuentes Relacionadas
¿Puedo solicitar la posesión judicial en el mismo juzgado de la subasta?
Sí. Conforme al artículo 675 de la LEC, el adjudicatario puede solicitar la posesión material directamente ante el mismo Letrado de la Administración de Justicia del procedimiento, sin necesidad de interponer una nueva demanda de desahucio separada, siempre que lo pida en el plazo de un año.
¿Qué sucede si el ocupante presenta un contrato de alquiler fechado antes de la subasta?
El juzgado convocará una vista incidental (art. 675.3 LEC). Si el contrato de arrendamiento se celebró con posterioridad a la inscripción del embargo o no cumple los requisitos de la LAU, el juez declarará que carece de título válido para permanecer y ordenará el lanzamiento.
¿Cuánto tiempo tarda un lanzamiento judicial de una vivienda en subasta?
Si el inmueble está vacío o habitado por el propio ejecutado sin alegación de vulnerabilidad, el plazo habitual suele rondar de 2 a 5 meses. Si hay alegación de vulnerabilidad o menores, puede dilatarse entre 6 y 14 meses según la saturación del juzgado.