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2 de Muestra Abierta · Exclusivo PRO
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Arbitraje Inmobiliario de Alto Rendimiento: Descuentos Superiores al 60%
El arbitraje en subastas judiciales se basa en comprar inmuebles con una discrepancia masiva entre el precio de adquisición judicial y el valor real de mercado contrastado por transacciones escrituradas en el Catastro. Los expedientes con más del 60% de descuento representan el segmento más rentable para los fondos y los inversores profesionales.
¿Por qué se producen descuentos tan agresivos?
Estos márgenes no surgen por azar, sino por la propia naturaleza del derecho procesal y concursal en España:
- Procedimientos Concursales (SUB-JC): Liquidaciones de empresas en concurso donde los administradores concursales aplican planes de liquidación acelerados con rebajas de tramos para satisfacer a los acreedores privilegiados.
- Subastas Desiertas en Primera Ronda: Inmuebles que quedaron sin postor en rondas previas y salen en segunda licitación o venta directa con rebajas sustanciales.
- Salidas Sin Postura Mínima: Expedientes donde el acreedor renunció a fijar un suelo de puja, abriendo la puerta a adjudicaciones históricas si no concurre una multitud de licitadores.
La Regla Pericial del Margen Neto de Seguridad
Un descuento del 65% en el precio de salida no garantiza automáticamente un beneficio del 65%. Para calcular el beneficio neto limpio es imprescindible deducir:
🔹 Cargas subsistentes anteriores: Si existen hipotecas preferentes no canceladas, deben sumarse al coste total.
🔹 Liquidación de ITP: Se calculará sobre el mayor entre el precio adjudicado y el Valor de Referencia de Catastro (Ley 11/2021).
🔹 Afección de IBI y Comunidad: Máximo de 4 años anteriores devengados con cargo al inmueble (art. 9.1.e LPH y 64 LGT).