Fiscalidad e Impuestos en Subastas Judiciales: Guía Completa de ITP, Catastro y Plusvalía
Aprende a liquidar el ITP autonómico, cómo afecta el Valor de Referencia de Catastro y por qué no debes pagar la Plusvalía Municipal del deudor.
1. ¿Qué impuestos paga el adjudicatario de una subasta?
Comprar en subasta judicial tributa exactamente igual que cualquier compraventa inmobiliaria civil, pero con reglas fiscales especiales que determinan la base imponible sobre la que Hacienda te exigirá el pago.
Dependiendo de la naturaleza del ejecutado y del bien, tributarás por una de estas dos vías:
ITP (Transmisiones Patrimoniales)
Aplica al 90% de las subastas residenciales (ejecución hipotecaria de particulares). El tipo oscila entre el 4% y el 10% según la Comunidad Autónoma.
IVA + AJD (Concursal / Empresas)
Aplica si el ejecutado es un promotor o sociedad mercantil (edificaciones nuevas o naves con renuncia a la exención de IVA por el art. 20 LIVA).
2. El Valor de Referencia de Catastro en Subastas (Ley 11/2021)
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal, la base imponible del ITP ya no es el precio pactado, sino el Valor de Referencia fijado por la Dirección General del Catastro.
¿Qué dice la norma en subastas judiciales?
El artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP establece que en las transmisiones mediante subasta pública judicial o administrativa, la base imponible será el valor de adquisición obtenido en la puja, siempre que el Valor de Referencia no sea superior. Si el Valor de Referencia es mayor, las Haciendas autonómicas liquidan por el valor catastral, obligando al inversor a impugnar la valoración acreditando la realidad física del bien.
Compara los tipos generales y reducidos de las 52 provincias, el depósito del 5% y el impacto del Valor Catastral.
3. Tipos de ITP por Comunidades Autónomas (Tabla 2026)
| Comunidad Autónoma | Tipo General ITP | Tipo Reducido (Jóvenes / VPO / Familia Num.) |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6,0% | 4,0% (Familia numerosa / Discapacidad) |
| Andalucía | 7,0% | 3,5% (Menores 35 años hasta 150k) |
| Cataluña | 10,0% | 5,0% (Menores 32 años / VPO) |
| Comunidad Valenciana | 10,0% | 8,0% (Menores 35 años hasta 180k) |
| País Vasco (Álava, Bizkaia, Gipuzkoa) | 4,0% | 2,5% (Vivienda habitual general) |
| Castilla y León / Galicia / Aragón | 8,0% | 4,0% - 6,0% (Medio rural / VPO) |
4. ¿Quién paga la Plusvalía Municipal (IIVTNU)?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo durante los años de tenencia.
Por ley, el sujeto pasivo contribuyente es SIEMPRE el ejecutado vendedor (el deudor embargado), ya que es quien transmite el bien (artículo 106.1.b de la Ley de Haciendas Locales).
No obstante, muchos consistorios intentan girar la liquidación al adjudicatario alegando sustitución del contribuyente o afección real del inmueble. Con la doctrina unificada del Tribunal Supremo, el comprador en subasta judicial queda exonerado de la Plusvalía salvo que voluntariamente la hubiera pactado en pliego (algo inexistente en las subastas judiciales forzosas).
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