Calculadora de Costes de Adjudicación e ITP en Subastas
Calcula al céntimo el desembolso total de comprar un inmueble en el BOE: depósito del 5%, liquidación real de ITP según el Valor de Referencia Catastral, aranceles registrales y tu Puja Máxima Recomendada (PMR) con margen de beneficio asegurado.
📝 Parámetros del Inmueble y Subasta
Si superas esta postura en el BOE, tu rentabilidad neta caerá por debajo del umbral mínimo de seguridad.
📊 Desglose de Gastos y Liquidación Fiscal
Guía Pericial: ¿Cómo tributan las subastas judiciales en España?
1. La regla del Valor de Referencia en el ITP (Ley 11/2021)
Desde enero de 2022, el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece que la base imponible no es necesariamente el precio de adjudicación en el BOE. Se tributa obligatoriamente por el mayor entre el precio de remate y el Valor de Referencia Oficial de la Dirección General del Catastro. Si compras un inmueble por 60.000 € pero su Valor de Referencia son 90.000 €, la Agencia Tributaria autonómica te exigirá pagar el ITP sobre los 90.000 €.
2. ¿Por qué el comprador de subasta NUNCA paga la Plusvalía Municipal (IIVTNU)?
Existe el mito infundado de que el adjudicatario debe pagar la plusvalía del ayuntamiento. Conforme al artículo 106.1.b del TRLRHL, el sujeto pasivo de este tributo en transmisiones onerosas forzosas es única y exclusivamente el transmitente (el deudor embargado). El adjudicatario judicial no asume esta deuda ni el Ayuntamiento puede exigírsela para inscribir la finca.
3. ¿Qué cargas se cancelan y cuáles subsisten? (Art. 674 LEC)
El testimonio del decreto de adjudicación expedido por el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) ordena la cancelación de la anotación ejecutada y de todas las cargas posteriores. No obstante, las cargas inscritas con fecha anterior en el Registro de la Propiedad subsisten íntegramente. Nuestra Guía del Art. 674 LEC detalla cómo auditar cada nota simple.